שאלות ותשובות

מהו פרויקט "פינוי בינוי"?

בסוף שנות ה- 90 משרד הבינוי והשיכון החל במדיניות של התחדשות עירונית, במסגרתה מבקש משרד הבינוי והשיכון לשפר את מראה הערים השונות ולאפשר לאוכלוסיות ותיקות לשפר את תנאי מגוריהן. במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית משרד הבינוי והשיכון עוסק בהכרזה על מתחמים כמתחם פינוי בינוי. מתחם פינוי בינוי הוא מתחם בו הוחלט לפנות את שטח הקרקע במתחם מתושביו, להרוס את בתי המגורים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים.

מי מרוויח מהתהליך?​
  בעצם כולם מרוויחים מהתהליך, זה מצב של win win:​
• העירייה – מביאה לשיפור העיר , מונעת זליגה של זוגות צעירים מהעיר ומביאה ומאפשרת מגורים נוספים בסביבה משופרת וירוקה.​
• היזם- הרי ללא ייתכנות כלכלית , לא יתאפשר להוציא פרויקט כזה לפועל.​
• בעל הנכס-  זוכה לדירה בעלת ערך גבוה יותר מדירתו הנוכחית, סביבת מגורים משופרת, שדרוג איכות החיים, מימון מלא של היזם מתחילת הבנייה ועד
  לכניסתו לדירה החדשה ומעבר ישיר לבית החדש בלי לעבור טלטלות מיותרות.

  עו"ד סתיו יעקב מלווה הן יזמים והן דיירים מתחילת תהליך הפרויקט ועד לסיומו.

כיצד לרוב מתבצע פינוי בינוי?
• החתמות הדיירים המעוניינים בפרויקט פינוי בינוי.​
• נדרשים לפחות 50% מבעלי הדירות אשר מסרו לחברה יפוי כח על מנת 
  שהחברה תייצג את בעלי הדירות מול הגופים השונים בתכנון וקידום הפרויקט.​
• בדיקה כלכלית ותכנונית של הפרויקט בועדה המקומית לתכנון ובנייה
   ובועדה המחוזית לתכנון ובנייה, וכן בועדה הבין משרדית של משרד השיכון.​
• החתמת בעלי הדירות על חוזים מפורטים שבהם יעוגנו זכויותהם ויובטחו הערבויות הנדרשות ממסירת הדירה הישנה.​
• קידום תוכנית בניין עיר להגדלת זכויות בניה בשטח הפרויקט וקבלת היתר בנייה.​
• פינוי בעלי הדירות לדירות חלופיות​
• הריסת המבנים הישנים ובניית בנייני מגורים חדשים.​
• אכלוס בעלי הדירות בדירותיהם החדשות.

  פינוי בינוי הינו הליך מורכב מאוד, רצוי להתייעץ עם עורך דין המבין בתחום.

  עורך הדין סתיו יעקב מלווה חברות ודיירים המעוניינים להוציא אל הפועל פרויקטים של התחדשות עירונית.  


​מי משלם על הכל?​
לרוב לא מצופה מן הדיירים לתשלום כלשהו. החברה שלוקחת על עצמה את הפרויקט בין עם יזמה אותו ובין עם לאו, מממנת הן את הערבויות, הן את הייעוץ השוטף בתהליך והן את כל עלויות המעבר ללא יוצא מן הכלל, כולל דמי שכירות במידת הצורך.

עו"ד סתיו יעקב בודק ומוודא כי כל פרטי העסקה נכונים ומבטיחים לצדדים לא רק להתחיל את הפרויקט אלא גם לסיומו.


​מה לגבי ערבויות מהחברה המבצעת ?​
מגובל לתת לדיירים ערבות מלאה לפי ערך הדירה החדשה. חשוב גם כי במקרה הצורך, תינתן ערבות גם עבור דמי שכירות מיום הפינוי ועד קבלת הדירה החדשה בתוספת כמה חודשי ביטחון.


מדוע נדרשים לחתום על יפוי כח?
חתימת בעלי הדירות על יפוי כח מאפשרת לחברה אשר לקחה על עצמה להוביל את הפרויקט לפעול בשם בעלי הדירות לקידום הליך הפינוי בינוי מול הרשויות, הגופים השונים וכל גורם אחר אשר מעורבותו נדרשת לשם קידום הפרויקט.​
חשוב מאוד לבדוק ולהיוועץ עם עורך דין לפני חתימה על כל מסמך.


מהו הרוב הדרוש לפרויקט "פינוי בינוי"?
1. מדובר בבנין בן 4 קומות או יותר, שהוכרז כפרויקט פינוי בינוי
2. 80% מהדיירים מסכימים לפרויקט פינוי בינוי , ובלבד ש-75% משטח דירותיהם גובל ברכוש המשותף של הבניין.
3. 20% הנותרים שאינם מסכימים לפרויקט עושים זאת מטעמים בלתי סבירים. טעמים הנחשבים סבירים הם כאלה המצביעים על כך שפרויקט פינוי בינוי
   אינו כדאי לדייר, או כאשר הוא אינו מקבל תחלופת מגורים הולמת ושווה למגוריו הנוכחיים, או שיש לו נסיבות אישיות המונעות ממנו להסכים לביצוע הפרויקט.
4. על פי חוק פינוי בינוי , ניתן לתבוע את 20% הדיירים המסרבים לפרויקט לתשלום פיצויים לשאר דיירי הבניין, אולם בית המשפט יכול להחליט שלא
    להחיל פיצויים אלה, אם לדיירים המסרבים אין אפשרות לשלמם.


מיהו "דייר סרבן"?
דייר סרבן הינו דייר אשר מסרב לתת הסכמתו לכריתת הסכם פינוי בינוי מטעמים שאינם סבירים או מתנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. דייר סרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בבניין המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
משרד עורכי דין סתיו יעקב מאמין שבליווי נכון ובמסירת המידע המלא, ניתן למגר את בעיית הדייר הסרבן.

עו"ד סתיו יעקב נוהג למצוא את הדרך להגיע עם כל הצדדים לעמק השווה, בדרכי גישור ופישור ובכך לאפשר יציאתו לפועל של פרוייקט התחדשות עירונית ללא מכשול הסרבנות. 


​אם בכול זאת יש סרבנים?​
במקרה כזה ניתן יהא לאלץ את המיעוט הסרבן להצטרף ו/או להיות חשוף לתביעות בגין פגיעה קשה בקניינם של רוב הדיירים המעוניינים בפרויקט. לאחרונה אף נקבע בפס"ד תקדימי של בית המשפט השלום בתל אביב, כי דייר אשר סירב ללא סיבה סבירה ובחוסר תום לב לביצוע של עסקת פינוי-בינוי, יפצה את שכניו בסכום שיא של 2.4 מיליון שקל, בנוסף לתשלום שכר טרחת עורכי דין בגובה 100 אלף שקל.

מה ההבדל בין "פינוי בינוי" ל"בינוי פינוי"?
מתחם אשר יוכרז כמתחם המיועד לפרויקט מסוג פינוי בינוי, הינו מתחם אשר דייריו יפונו מדירותיהם לדירות חלופיות, ישולמו להם דמי שכירות למהלך תקופת בניית הדירות החדשות על ידי החברה המבצעת את הפרויקט, לאחר מכן החברה המבצעת תהרוס את בתי המגורים ולאחר מכן תבנה בנייני מגורים חדשים אשר עם סיום הבנייה יאוכלסו בהם דיירי המתחם בעלי הדירות הישנות.​ מתחם אשר יוכרז במתחם המיועד לפרויקט מסוג בינוי פינוי, הינו מתחם אשר דיריו יישארו לגור בדירותיהם ובמקביל תבנה החברה המבצעת בניינים חדשים במתחם עצמו על קרקע אשר תקצה הרשות המקומית. בסיום הבנייה ימסרו הדיירים את הדירות ליזם ובד בבד יקבלו דירות חדשות בבניינים החדשים שהוקמו.​
ישנם יתרונות בסיסים לפרויקט מסוג של "בינוי פינוי":​
• וודאות לדיירים.​
• מתן אפשרות להתקדמות בשלבים.​
• יצירת התכנות מיידית להתנעה ולהתחלת הפרויקט אשר תהווה בסיס ראוי ונכון להמשך

​​

© 2021 כל הזכויות שמורות - סתיו יעקב את ליבוביץ׳ - משרד עורכי דין ונוטריון

 

*כל האמור באתר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו.

אין להסתמך על האמור באתר זה, לרבות מאמרים ועדכונים, זה מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.

 

עו"ד נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38, מקרקעין, התחדשות עירונית, בינוי פינוי,משפחה, דיני משפחה, נוטריון, משפט, אזרחי, מסחרי, תאגידים, חברות, שותפויות, עמותות, תכנון, בנייה, משרד עורכי דין